FIMAA, stato legittimo valore aggiunto per un mercato immobiliare in buona salute

Un’analisi sull’importanza del possesso della conformità di stato legittimo per una casa o un appartamento, delle ricadute che deriverebbero dall’introduzione di questa “buona prassi” per l’intera filiera dell’immobiliare, consumatori inclusi e una panoramica sulle dinamiche del primo quadrimestre 2025 del settoreregistratenel capoluogo del FVG.

Questi i temi del convegno, organizzato dalla FIMAA provinciale, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari di Confcommercio con il supporto di Terziaria Venezia Giulia, Formula Coach e Unoenergy e svoltosi ieri presso l’Hotel Savoia Excelsior Palace.

Lo stato legittimo

Ad aprire i lavori è stato il presidente della FIMAA triestina, Andrea Oliva, che ha introdotto l’argomento evidenziando l’importanza di un riconoscimento dello stato legittimo anche in FVG “in quanto – ha spiegato – oltre a dare valore aggiunto al patrimonio edilizio locale, spesso di pregio e ulteriore slancio al mercato, andrebbe sia a tutelare professionisti della filiera e consumatori nonché a premiare gli sforzi  e le risorse messe in campo dall’amministrazione regionale nell’ambito delle sue politiche abitative.

Le FIMAA del FVG pertanto – ha proseguito Oliva – consapevoli anche dell’impegno economico rappresentato dall’acquisto di un’abitazione, si attiveranno, in un contesto di condivisione d’intenti fra associazioni di categoria, dei consumatori e delle istituzioni, per giungere ad un riconoscimento legislativo dello stato legittimo anche in Friuli-Venezia Giulia, di cui, diversi strumenti normativi e opportunità di vario carattere, ne fanno un hub innovativo e virtuoso sotto moltepliciaspetti”.

A seguire, ha preso la parola l’assessore regionale al Territorio e alle Infrastrutture, Cristina Amirante, che ha rimarcato come il tema dello stato legittimo degli edifici sia centrale nel mondo dell’edilizia privata.

“Si tratta – ha spiegato – di uno strumento essenziale in quanto sia teso a favorire quel processo di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente che a dare un ulteriore impulso alle dinamiche delle compravendite, peraltrogià molte positive. Lo stato legittimo, pertanto, è oggetto di grande attenzione da parte della politica regionale impegnata in questi mesi in un intenso lavoro per allineare le riforme del SalvaCasa con la LR19/09.

A tutto ciò – ha ricordato ancora l’assessore – si aggiunge una manovra finanziaria atta a stabilire nel tempo un canale contributivobasato su una legge quadro, in approvazione a giugno, volta a definire le regole generali al fine di assegnare contributi a sportello sia per efficientare le singole unità abitative che per innescare iter di rigenerazione urbana di contesti, anche complessi. Azioni, queste ultime, volte anche ad incrementare il patrimonio residenziale nei centri urbani e a sostenere l’edilizia. 

Successivamente, il presidente della FIMAA del FVG, Bruno Bari, nel ricordare l’ottimo andamento del mercato regionale registrato nel 2024, ha poi anticipato come, una delle priorità della Federazione, sarà quella di contribuire ad ampliare l’offerta di immobili in affitto per rispondere alla crescente domanda delle famiglie impossibilitate ad acquistare una casa.

A trattare degli aspetti normativi dello stato legittimo è stato quindi il presidente del Collegio provinciale dei Geometri, Alessandro Gerdina, che ha spiegato come, tale strumento, sia una condizione permanente dell’immobile che riveste importanza fondamentale in materia urbanistico-edilizia.

A seguire l’intervento di Roberto Maccaferri, presidente della FIMAA di Bologna che ha rammentato l’ormai consolidata prassi, in essere in Emilia-Romagna, di corredare, sin dalle primissime fasi delle attività promozionali, l’analisi istruttoria con il documento comunemente denominato Relazione Tecnica Integrata.

“Tale scenario – ha spiegato -reso possibile grazie ad un accordo condiviso dalle associazioni di categoria degli agenti immobiliari, dal Comitato Notarile dell’Emilia-Romagna e da altri Ordini Professionali, ha portato, di fatto, all’azzeramento dei contenziosi legati a questioni edilizie o catastali ed è apprezzata da tutte le parti in causa, dagli acquirenti, ai venditori, agli stessi agenti immobiliari,  ai notai.

Il settore immobiliare – ha fatto rilevare da parte sua il presidente della Confcommercio triestina,Antonio Paoletti – rappresenta un credibile e concreto termometro dell’attrattività di un territorio. In questi ultimi anni – ha proseguito – le azioni attuate dall’amministrazione regionale, da quella comunale e dalle categorie economiche, hanno indiscutibilmente contribuito in modo significativo a rafforzare l’appeal della nostra città.

Oggi, però, è fondamentale che Trieste impari a “governare” la componente del turismoanche sotto l’aspetto della gestione immobiliare. Dobbiamo saper trovare – ha evidenziato ancora il presidente dell’associazione di categoria – un equilibrio tra le diverse anime del mercato in quanto è una condizione essenziale non solo per il benessere e la sopravvivenza delle attività economiche di vicinato, che soffrono in quartieri abitati prevalentemente da turisti “mordi e fuggi”, ma anche per la valorizzazione degli immobili stessi. Servizi, negozi, opportunità di socialità, sono infatti elementi che rendono più vivibile un quartiere e lo fanno interessante non solo per i residenti, ma anche per i visitatori.

A questo riguardo – ha concluso Paoletti – desidero richiamare l’attenzione su un tema particolarmente delicato, ovvero la concorrenza sleale generata dagli affitti brevi. In molti casi, queste forme di ricettività non sono soggette agli stessi vincoli e obblighi previsti per le strutture tradizionali, creando in tal modo un disequilibrio competitivo e contribuendo ad alterare l’identità e la coesione sociale di interi quartieri. È necessario, perciò,avviare una riflessione seriae, se possibile, una regolamentazione più omogenea e giusta, al fine di tutelare la qualità dell’offerta turistica, la vivibilità urbana e la tenuta del nostro tessuto economico e sociale”.

Il mercato immobiliare a Trieste nel primo quadrimestre 2025

La seconda parte dell’appuntamento è stata quindi dedicata ad una disamina delle dinamiche del mercato immobiliare triestino registrate nel primo quadrimestre del 2025.

“In prima analisi – ha premesso Oliva –  va detto che anche il 2025 assisterà ad una crescita del volume delle transazioni pure nel capoluogo del FVG, spinta da un certo calo dei tassi di interesse sui mutui, da una sempre maggiore attenzione per la riduzione dei costi derivanti da un immobile efficiente sotto il profilo energetico e dall’appeal rivestito dalla città sui bacini esteri. Dinamiche espansive, tuttavia, nonostante i prezzi rimarranno sostanzialmente stabili, che potrebbero essere smorzate, dagli oneri, elevati, legati ai costi di ristrutturazione e da salari mediamente troppo magri per poter accedere al credito”.  

Venendo alle rilevazioni effettuate da 80 agenzie aderenti alla FIMAA provinciale, le medesime, in prima battuta, riferiscono come, il 70% degli immobili venduti in meno di 30 giorni, presentino un terrazzo o siano serviti da un ascensore mentre, per un appartamento con posto auto, il tempo richiesto dalla transazione è, quasi sempre, non superiore ai 4 mesi.

L’analisi ha poi evidenziato come oltre il 60% delle compravendite abbia riguardato manufatti nuovi, ristrutturati o comunque in buone condizioni.

“Dettagliando sui tempi necessari per concludere l’affare- ha ripreso Oliva –  nel 42% dei casi è stato sufficiente meno di un mese, nel 33% sono occorsi da due a tre mesi, nel 21% fino a sei e nel 4%, da ultimo, è stato necessario più di un semestre”.

Analizzando quindi il binomio prezzi-location, il Report rileva come la zona più pregiata risulti essere quella della Costiera dove la tariffa al mq è di 5.000 euro per un immobile nuovo, di 3.500 per un manufatto in buone condizioni e di 2.400 qualora lo stesso necessiti di lavori di ristrutturazione.

Avvicinandosi al cuore della città, i prezzi sono impegnativi anche nel centro storico, con un esborso, per le tre tipologie di immobili suddette, appunto nuovo, in buone condizioni e da ristrutturare, di 3.900, 2.600 e 1.900 euro. Di poco più contenute le pretese nell’area più ambita di Gretta e a Barcola (3.500, 2.500 e 1.500 euro) che precedono Cologna e Roiano (3.400, 1.800 e 1.300 euro).

Sostenute, inoltre, pure le quotazioni a San Vito (3.000, 2.400 e 1.300 euro).

Quanti dispongono invece di un budget limitato, è preferibile guardino al comprensorio San Giacomo-Chiarbola e Servola le cui tariffe, a seconda della peculiarità dell’immobile,si aggirano, rispettivamente, sui 2.500, 1.800 e 1.400 euro.

Per coloro che possono invece spendere qualcosina in più, c’è il bacino di Chiadino-Guardiella-San Giovanni che offre proposte a prezzi comunque buoni (2.800, 1.900 e 1.400).

Qualora l’obiettivo sia quello di acquistare un appartamento in periferia, ad esempio a  Opicina, si devono mettere in conto dai 3.200, ai 2.200 ai 1.700 euro al mq mentre, in altri borghi del Carso, l’impegno sarà decisamente inferiore ( 2.400,2.100 e 1.300 euro).

Spostandoci da ultimo fuori comune, a Muggia si va dai 2.700, ai 2.000, ai 1.800 euro, località, quella istro-veneta, parecchio più conveniente di Sistiana-Duino Aurisina dove, sempre per un primo ingresso, un appartamento in buone condizioni e da ristrutturare, si spenderanno, rispettivamente, 3.500, 2.800 e 1.800 euro al mq.

Spostando poi il focus al 2024,le transizioni,rilevate dalle 80 agenzie che hanno partecipato allo studio, sono state complessivamente 3.913, di cui 3.564 riguardanti immobili ubicati sul territorio comunale, con quelli più gettonati compresi fra i 50 e gli 85 mq (1.472 unità) e tra gli 85 ed i 115 mq (1.238).

Le compravendite di spazi immobiliari maxi (oltre i 145 mq) sono state invece 360, quelle concernenti unità fra i 115 ed i 145 mq 596 mentre, per gli alloggi sino a 50 mq, le operazioni sono state 247.

Da ultimo, l’incremento delle compravendite nell’anno preso in considerazione su quello precedente, il 2023, è stato del 3,5% per quelle relative a case collocate nell’ambito dell’ex territorio provinciale e dell’1,5%, invece, per le strutture ubicate all’interno del comune capoluogo.