La nuda proprietà rappresenta ancora una quota marginale del mercato immobiliare italiano: secondo l’analisi dell’Ufficio Studi di idealista relativa al secondo trimestre 2026, gli annunci di nuda proprietà costituiscono lo 0,6% dello stock residenziale complessivo a livello nazionale. Un dato che conferma il carattere di nicchia di questa tipologia di compravendita, pur con concentrazioni significative in specifici contesti urbani e differenziali di prezzo che in alcuni mercati risultano molto rilevanti.


Dove si concentra la nuda proprietà

L’analisi sui capoluoghi con un numero di annunci statisticamente significativo rivela una distribuzione tutt’altro che omogenea. In testa alla classifica per incidenza percentuale sullo stock complessivo si trova Trieste (3,8%), seguita da Roma (3%) e Napoli (2,1%). Completano il quadro Bari e Cagliari (1,8%), Livorno (1,7%), Bolzano (1,6%), Savona (1,6%), Genova e Milano (1,5%), Bologna (1,4%), Firenze (1,4%), Torino e Verona (1,3%).

La geografia del fenomeno risponde a due logiche distinte, spesso sovrapposte: da un lato la tensione del mercato immobiliare, che rende la nuda proprietà uno strumento di liquidità in contesti ad alta domanda; dall’altro la struttura anagrafica della popolazione, con città come Trieste, Genova e Savona che presentano una struttura anagrafica tra le più mature d’Italia.

Il differenziale di prezzo nei capoluoghi

Nei capoluoghi con un numero di annunci sufficiente, gli immobili in nuda proprietà presentano sistematicamente uno sconto al metro quadro rispetto ai valori di mercato della piena proprietà. Gli scarti più pronunciati si registrano a Trieste (-41%), Firenze (-38%), Bologna (-34%) e Torino (-31%); seguono Bari e Livorno (-29%), Milano (-26%), Roma e Cagliari (-24%), Verona (-21%). Differenziali più contenuti per Palermo (-12%), Genova e Napoli (-11%).

È opportuno tenere presente che la nuda proprietà è un segmento intrinsecamente eterogeneo: il valore di un immobile offerto in questa modalità dipende in misura rilevante dall’età dell’usufruttuario, variabile che determina l’orizzonte temporale entro cui l’acquirente potrà disporre pienamente del bene. Si tratta inoltre frequentemente di abitazioni di costruzione non recente, con tagli distributivi più ampi rispetto alla media di mercato attuale.

Il quadro provinciale

L’analisi a livello provinciale conferma e in alcuni casi amplifica i differenziali già osservati nei capoluoghi. Le province con gli scarti più pronunciati tra nuda proprietà e piena proprietà sono Lucca (-51%), Savona e Trieste (–40%), Brescia (-38%), Padova (-33%) e Livorno (-32%). Valori significativi si registrano anche nelle province di Monza-Brianza (-29%), Firenze, Verona e Rimini (-28%), Bologna (-27%).

Nei grandi mercati metropolitani emerge una tendenza ricorrente: il differenziale di prezzo tra nuda proprietà e piena proprietà tende ad attenuarsi passando dal capoluogo alla provincia.
A Roma lo sconto scende dal -24% del capoluogo al -11% della provincia, a Milano dal -26% al -14%, a Torino dal -31% al -17%, a Firenze dal -38% al -28%, a Bologna dal -34% al -27%, a Bari dal -29% al -11%. Un andamento che riflette verosimilmente la struttura dei prezzi di mercato: nei capoluoghi, dove i valori della piena proprietà sono più elevati, lo sconto percentuale della nuda proprietà risulta amplificato rispetto all’hinterland provinciale.

Un fenomeno destinato a crescere?

L’attuale peso contenuto della nuda proprietà non esclude una progressiva espansione nei prossimi anni. L’invecchiamento della popolazione e la crescente esigenza di monetizzare il patrimonio immobiliare per sostenere spese di lungo periodo potrebbero alimentare un’offerta più strutturata, soprattutto nelle città dove la coincidenza tra mercato teso e struttura anagrafica più matura è già oggi più marcata.

*Note metodologiche

L’analisi si concentra sui capoluoghi e sulle province con almeno 10 annunci di nuda proprietà attivi al II trimestre 2026.

Per alcuni capoluoghi — Bolzano, Savona e Brescia — pur in presenza di uno stock di nuda proprietà significativo, il prezzo unitario medio non è statisticamente disponibile e il differenziale non viene pertanto riportato.